A Nogent c’est l’été … en attendant l’orage

Comme partout, il fait chaud - mais comme à Nogent l’été, une enquête publique chasse l’autre.

L’enquête publique portant sur le Pôle d’Affaires Nogent Baltard n’était même pas close qu’a démarré la Consultation Publique sur un nouveau projet immobilier rue Gaston Margerie, dans le quartier Plaisance qui concentre déjà de très nombreux immeubles et l’essentiel du parc de logements sociaux de notre ville, alors que le principe de la mise à l’étude du PLU vient juste d’être adoptée plus de deux ans après avoir été promise, et dans un empressement qui permettra de la clore le 3 septembre avec l’effervescence de la rentrée. L’an dernier déjà, la période estivale avait été bien chargée, avec le transfert du parc HLM nogentais à l’OPAC Val-de-Marne dans des conditions très discutables après un projet de ZPPAUP tellement dévoyé qu’il a été remis sine die.

Ce n’est pourtant pas avec l’aide du site de la Ville que vous trouverez facilement des informations sur ce nouveau projet immobilier annoncé lors du Conseil Municipal du 5 juillet… un site repeint de frais mais où l’on peine à retrouver les comptes-rendus de Conseils Municipaux, et sur lequel une recherche portant sur cette Consultation Publique ne donne « aucun résultat » :

Comme lors des projets précédents (Foyer de Jeunes Travailleurs quartier du Port, immeubles Boulevard Gallieni ou Boulevard Stalingrad, Pôle Rer A…), la constante est une densification imposée par le Maire, qui autorise d’importantes dérogations au Plan d’Occupation des Sols (dépassement de COS et hauteurs) sans les justifier de manière convaincante. Il invoque ici la loi dite « Boutin » (loi MLLE) alors que la zone est déjà urbanisée de manière très dense, et que l’esprit de cette loi est de favoriser les constructions de logements sociaux quand l’équilibre financier est difficile à obtenir alors qu’à Nogent le prix élevé du m² permet de rentabiliser plus facilement qu’ailleurs les projets immobiliers, donc d’intégrer une part de logements sociaux sans qu’il soit nécessaire de déroger à un POS déjà très permissif (voir comme cas d’école de cette dérive le montage financier du projet de Pôle d’Affaire Nogent Baltard).

Vivement l’orage, Nogent et les Nogentais ont besoin d’air frais !

Baltard – Porte de Nogent

Vendredi soir (16/05/08) avait lieu scène Watteau une présentation publique des 3 projets restant en lice pour le pôle du RER A par le Maire et Hervé Jobbé-Duval (consultant en charge du dossier, ancien directeur chez Nexity et président de la Centrale de Création Urbaine fondée en 2003 par des spécialistes de la promotion immobilière), sur les 10 soumis (le Maire fit mention de 16 contacts durant sa présentation).

Par rapport au projet présenté l’an dernier (voir l’article de l’ACN du 03/07/07), il apparaît que les surfaces construites aient environ doublé (des 15 000m2 initiaux les chiffres montent maintenant jusqu’à 32500m2 ou 33000m2 selon les estimations, pour le projet le plus dense) – chiffres qui, s’ils sont élevés pour Nogent, restent néamoins en deçà de la taille critique d’un projet urbain pour qu’il puisse réunir tous les paramètres d’un « quartier vivant » selon Hervé Jobbé-Duval, (qui affirmait en 2004 que « Pour créer ou redynamiser un bout de quartier, il faut compter au minimum 50 000 m² de Shon pour garantir de nouveaux équipements publics et entre 400 et 600 nouveaux logements pour pouvoir y développer les services de proximité. En deçà, le projet urbain risque ne pas trouver d’équilibre économique »). Avec 11 000m2 de périmètre foncier, la « porte de Nogent » serait trop petite pour son concept de quartier clé en main.

L’approche proposée aux groupes promoteurs par le Maire est originale, en cela qu’au lieu d’imposer des critères d’urbanisme précis (par exemple, selon le POS actuellement en vigueur), il a préféré ne « rien imposer ». Une des raisons invoquées est qu’il aurait craint initialement un manque d’intérêt – l’abondance de propositions l’aura rassuré sur ce point. Il a ajouté une autre raison : d’après lui, quand on impose des critères précis les promoteurs s’ingénient à remplir au maximum les gabarits correspondants, ce qui entraînerait au final une densité supérieure, alors qu’ici les règles d’urbanisme seront redéfinies selon le projet choisi, « bien sur en concertation avec les populations concernées »… Je dois reconnaître que cette « logique » est déconcertante.


Un descriptif des trois projets est disponible sur le site mis en ligne par la Mairie (ou seraient bienvenues les animations 3D montrées à la fin de la présentation publique, pour aider à bien visualiser les volumes) ainsi que sur le site Nogent Citoyen, et des vues d’artistes ont aussi été mise à la disposition du public. Plusieurs volets seront à prendre en compte par nos concitoyens, une fois apportées certaines informations complémentaires permettant de les évaluer (dont l’impact urbain et esthétique, l’équilibre logement/activités/équipement public, l’implantation du parking de remplacement en sous-sol et de ses accès, les éléments de développement durable… sans oublier la logique financière sous-jacente).

Eiffage aurait la faveur de l’équipe municipale, le groupe ayant assuré de l’installation de son siège ce qui garantirait une entrée de TPU appréciable quand on s’est engagé à ne pas encore augmenter les impôts tandis que la pression des frais de fonctionnement demeure.

Sogeprom a décidé d’adopter une approche stylistique type blockhaus de verre, qui a priori semblerait plus à sa place à la Défense qu’à Nogent (typique de l’approche, cacher la tour place Leclerc par une seconde…), destinée pour les ¾ aux bureaux et commerces. La possibilité d’installer le siège d’une filiale aurait aussi été évoquée, mais de manière moins convaincante semble-t-il.

Vinci suit plutôt une approche duale de celle de Sogeprom: croyant peu à la viabilité de bureaux isolés à Nogent, l’essence de leur projet est destiné à l’habitat (2/3 du projet) - et du coup le groupe présente un projet semblant mieux prendre en compte la dimension humaine de la vie à Nogent.

Une autre source de revenus possible pour la Ville évoquée par le Maire serait l’implantation d’un centre de calcul de la RATP (qui cherche dans l’est parisien pour installer les ressources nécessaire au système Navigo) – avec l’avantage supplémentaire par rapport à des bureaux d’une exigence moindre en fenêtres et d’un meilleur rapport (5000m2 de centre de calcul rapportant autant que 15 000 m2 de bureaux) – tout en soulignant qu’il était difficile à ce stade d’en préciser les perspectives.


Un point commun aux trois projets est une augmentation de la densification de notre ville. Le Maire a évoqué un millier de personnes (chiffres variant selon les projets – selon une base de 1 personne pour 20m2), à répartir entre les nouveaux habitants et les occupants des bureaux. Il ne s’est pas appesanti sur les véhicules correspondants, qui eux aussi viendront densifier les rues, trottoirs et nos poumons.

La logique du Maire reste la même, et il l’affiche avec franchise : il s’agit d’abord de réaliser la meilleure opération financière possible pour la ville. Il a d’ailleurs déploré qu’elle n’ait pu être accomplie plus tôt, ce qui aurait permis d’éviter les contrecoups de la crise des subprimes. Le Maire s‘est justifié en évoquant la densification voulue par le SDRIF – bien que lors de la présentation du 14/01/2008 (cf. le grand pari), à laquelle il assistait et durant laquelle il a longuement pris la parole, il avait été précisé que Nogent était complètement en dehors des zones visées par la densification (ce que l’on peut constater sur la carte arrêtée par le SDRIF). Le Maire a profité d’une question pour rappeler que son objectif en terme de pourcentage de logement sociaux à Nogent n’était pas de tendre vers 20% comme la Loi l’exige, mais de « rester à 11% » et qu’il ne voulait « pas aller plus loin car ce serait perdre une partie de la qualité de notre vie », soulignant que « le logement social devait être au service des Nogentais d’abord, représentant 700 demandes aujourd’hui.»

Hervé Jobbé-Duval a poursuivi le panégyrique des trois déclinaisons du projet en suivant une rhétorique très « jargon d’architecte », avec force emploi de termes comme « geste architectural » pour ne pas dire rupture du tissu urbain, ou se reprenant ici et là en parlant d’immeubles « massifs », heu forts… A l’occasion des nombreuses questions qui furent posées après la présentation, Hervé Jobbé-Duval a insisté sur la subjectivité de la perception dont on se faisait de la densité urbaine, appuyant son argumentation par le fait que les gens appréciaient d’habiter dans le quartier du Marais « le plus dense de Paris » (en fait, selon l’évaluation 2005 de l’INSEE, les 3ème et 4ème arrondissements de Paris arrivent respectivement au 5ème et 17ème rang selon la densité de population). De plus, je ne suis pas certain que l’envie d’habiter dans tel ou tel quartier soit uniquement dictée par la densité de population correspondante, et que le tissu urbain (y compris architectural) joue aussi probablement un rôle.

Si la suppression du PIR (parking d’intérêt régional) actuel fait presque unanimité, les nombreuses questions et interventions tant sur la méthode mise en place par le Maire que sur l’ampleur tolérable par Nogent et les Nogentais des bâtiments prônés par les différents groupes promoteurs indiquent un fort intérêt de l’audience, venue presque remplir la scène Watteau pour assister à cette présentation. Une consultation est en cours jusqu’au 16 juin (questionnaire disponible lors de la présentation scène Watteau, ainsi que sur le site mise en ligne le 16 mai ) : espérons qu’elle sera le point de départ d’une large concertation permettant, comme le Maire l’a promis, de faire évoluer le projet de façon à ce qu’il réponde aussi pleinement que possible aux aspirations des Nogentais d’aujourd’hui et de demain.

Les dessous de Nogent

Je ne connais pas grand chose en géologie (c’est un euphémisme), mais comme l’urbanisme de notre ville repose sur le sous-sol, je m’y intéresse.

D’un point de vue géologique, on appelle Marne une roche sédimentaire comportant un assemblage de calcaire et d’argile, que l’on nomme avec une composition en argile décroissante : argile marneuse, marne argileuse, marne, marne calcaire, calcaire marneux. La combinaison de ce type de sous-sol avec d’autre matériaux comme le gypse a une influence sur sa stabilité. Par exemple, la susceptibilité du terrain vis à vis du retrait gonflement est considérée comme forte dans le cas de marnes « supragypseuses » (c’est un risque identifié concernant les marnes blanches de Pantin ou les marnes bleues d’Argenteuil, selon le rapport final d’aléa retrait gonflement dans le Val-de-Marne).

D’autre part, il est communément admis que l’hydrogéologie est très influencée par l’urbanisation. A Nogent, commune directement concernée par le Plan de Prévention des Risques, ce type d’effet aurait été observé entre autres à l’occasion du percement du tunnel de l’A86 (je ne sais pas si à ce jour une position officielle est définitive sur cette question).

J’ai noté que récemment des constructions anciennes s’étaient rapidement et très sérieusement fissurées, par exemple coté sud de la Grande rue Charles de Gaulle au niveau du commissariat municipal (en bordure de la zone d’aléa fort de la carte d’aléa ) :

La concomitance de l’évolution récente de l’urbanisme dans ce quartier et de ce type de dommages me pousse à me poser les questions suivantes :
- les constructions nouvelles ont-elles un impact sur la stabilité du sous-sol du voisinage (par exemple lorsque des fondations R-2 viennent en remplacement d’habitat de fondations moins profondes, ou lors de modifications de l’étanchéité de surface) ?
- des études adéquates ont-elles été préalablement menées du point de vue de la stabilité du sous-sol, non pour les seuls bâtiments projetés mais aussi pour le voisinage ?
- qui est responsable le cas échéant des dommages subis ?

et d’un point de vue prospectif, puisque nous sommes en période électorale : ces questions sont-elles adéquatement prises en compte dans les différents schémas de « densification » repris par certains candidats, par exemple des grands axes de Nogent?

Le grand pari

Affluence record hier soir au débat du Forum Nogentais (intitulé Logement, transports, pollution, inégalités, développement… : comment rééquilibrer la Région parisienne ?), les retardataires ont du rester debout – il faut dire que les candidats aux municipales étaient venus en rangs serrés.
Un exposé à la fois concis et précis de Vincent Fouchier (vice-président de l’IAURIF et coordonnateur du nouveau SDRIF) et de Pierre Mansat (adjoint au maire de Paris).

D’un coté, une approche plutôt technocratique présentant la panacée du moment pour résoudre les défis et incertitudes multiples que représente le quart de siècle à venir pour l’Ile-de-France (sociaux, environnementaux, infrastructuraux, démographiques, économiques, etc.…), et qui tient en un néologisme : la densification.

Il fût énoncé que ce remède est inévitable d’après les projections, et d’ailleurs qu’une enquête publique sans précédent a été menée (résultats à paraître d’ici quelques jours - 55 000 foyers consultés sur les 4 500 000 du bassin de population concerné), de plus une pédagogie d’envergure non moindre a été mise en place, et donc qu’il n’y a plus qu’à prendre la décision politique… Certes. L’orateur a toutefois nuancé la marge d’erreur des projections en rappelant que dans les années 60, époque de la planification des villes nouvelles, une population de 17M d’habitants était projetée pour l’an 2000 – et nous sommes autour de 11M aujourd’hui.

De l’autre, un constat un rien désabusé du risque de blocage que représente la gouvernance nécessaire à l’application d’un tel schéma , car depuis les années 60 la décentralisation a fait son chemin. L’obstacle ne se posait pas en Espagne, ou l’état seul a pu décider de la réalisation à Madrid en quelques année un métro comparable à celui de Paris.

L’approche prônée est plus politique, mais a le mérite de ne pas éluder un levier clé : le financement. Le maire de Paris propose de mettre la main au budget et de partager « sa » taxe professionnelle avec les communes alentours pour certains projets (par exemple un métrophérique transverse qui relierait les lignes existantes par une ceinture située à 6 ou 7 km du périphérique comme projet fédérateur) – à condition que les communes « riches » du 92 fassent de même.

Les questions ont bien sur fusé concernant qui la santé publique (le progrès technologique y remédierait), qui la qualité de vie… D’un point de vue quantitatif des objectifs ont été cités (j’ai noté 10m2 d’espace vert par personne, 35 logements à l’hectare – contre 30 au Royaume-Uni), le concept de polycentricité (zone densifiées sur 1000m autour des gares, par exemple). Notre maire a fort justement fait remarquer (pour une fois que je suis d’accord avec lui, je dois lui en donner acte) que le taux d‘emploi varie presque du simple au double entre les Hauts-de-Seine (ou Paris) et le Val-de-Marne, et que le développement économique est un aspect incontournable – à quoi il fut répondu qu’ il est plus facile d’agir sur le levier des logements, car «on ne décrète pas des emplois », mais que bien sur il allait être fait en sorte que les emplois suivent les zones « densifiées » …

Une étape du raisonnement m’a peut-être échappé ou n’aura pu être évoquée faute de temps, mais la cohérence de l’argumentation d’ensemble m’a laissé perplexe. Quant à la méthode prônée visant à tout mettre en place « rapidement » afin d’obtenir un basculement global en minimisant la période de transition, elle ne m’a pas convaincu. En aparté, j’ai demandé s’il était envisageable de tester d’abord sur des zones pilotes qui pourraient essaimer ultérieurement, avec un engagement moindre et laissant la possibilité au nouveau schéma de remporter l’adhésion chemin faisant tout en laissant plus de marge pour faire machine arrière : oui, tout est possible… était-ce un message subliminal ?


Je ne juge pas ici de la pertinence de la solution proposée au problèmes actuels et projetés, même s’il serait probablement instructif de savoir si des alternatives à la densification ont été considérées et pourquoi elles ont été rejetées, mais il me semble que l’acceptation par les populations concernées une fois mises au pied des murs est un élément clé de la réussite d’un tel plan. C’est bien d’une question de société qu’il s’agit, voire de civilisation puisqu’il est à la mode de galvauder, touchant à presque tous les rouages de son fonctionnement au quotidien. Si le schéma prévu n’est pas suffisamment bien toléré par les acteurs de cette société, il sera rejeté in fine, et le coût d’un rejet ne rendra pas plus facile la mise en place d’autres mesures. Il est crucial de ne pas l’engager à la légère.

Un tel enjeu ne peut pas se jouer sur un coup de dés, l’effort de pédagogie nécessaire ne fait visiblement que commencer.